Hoe wordt overdrachtsbelasting berekend bij erfpacht?

Dit artikel geeft inzicht in hoe overdrachtsbelasting wordt berekend bij het verkrijgen van een erfpachtrecht.

Overdracht en vestiging van erfpacht

• Erfpacht houdt in dat je het recht krijgt een onroerende zaak van een ander te gebruiken.

• De vestiging en overdracht van erfpacht gebeurt via een notariële akte, ingeschreven in de openbare registers.

• Meestal wordt een periodieke vergoeding betaald aan de eigenaar: de canon.

Heffingsgrondslag

• Bestaat uit de koopprijs van het erfpachtrecht én de gekapitaliseerde canon.

• De overdrachtsbelasting wordt berekend over het totaal van deze twee bedragen.

Canon kapitaliseren

1. Bereken het aantal resterende jaren van de erfpacht.

2. Kies de juiste vermenigvuldigingsfactor uit onderstaande tabel:

   • Jaar 1 t/m 5: 0,85 per jaar

   • Jaar 6 t/m 10: 0,64 per jaar

   • Jaar 11 t/m 15: 0,48 per jaar

   • Jaar 16 t/m 20: 0,36 per jaar

   • Jaar 21 t/m 25: 0,28 per jaar

   • Jaar 26 en hoger: 0,15 per jaar

   • Maximale factor is 17 (bij 51 jaar of langer)

3. Vermenigvuldig de jaarlijkse canon met de factor om de contante waarde te bepalen.

Afkoop van erfpachtcanon

• Wordt de canon in één keer afgekocht? Vermenigvuldig de afkoopsom met factor 17.

• Het resultaat telt mee in de heffingsgrondslag.

Voorbeeldberekening

1. Stel: koopprijs erfpachtrecht € 650.000, canon € 2.611 per jaar, looptijd 51 jaar of meer.

2. Canon: € 2.611 × 17 = € 44.387

3. Heffingsgrondslag: € 650.000 + € 44.387 = € 694.387

4. Overdrachtsbelasting: 2% × € 694.387 = € 13.888

Samenvatting

• Zowel de koopprijs als de gekapitaliseerde canon vormen de basis voor de overdrachtsbelasting.

• De canon wordt omgezet naar contante waarde via vaste factoren.

• Bij een lange looptijd (51 jaar of meer) geldt de maximumfactor van 17.

Belangrijk

Belangrijk: De contante waarde van canon, ook bij afkoop, telt altijd mee bij de berekening van overdrachtsbelasting.